La vivienda en España afronta precios altos y alquiler tensionado

El mercado inmobiliario español mantiene la presión sobre compradores e inquilinos. Los precios suben en buena parte del país, el alquiler pierde opciones por debajo de los 1.000 euros y las diferencias entre ciudades son cada vez mayores.

Las grandes ciudades concentran el encarecimiento

La OCDE calcula que la vivienda en los grandes centros urbanos españoles cuesta un 24,9% más que la media nacional. Madrid, Barcelona, Málaga y Palma concentran empleo y población, pero la construcción de nuevas viviendas no acompaña ese crecimiento.

Castellón aparece en el extremo más asequible. Según el mismo informe, allí hacen falta 4,85 años menos de ingresos que la media española para comprar una vivienda. Oviedo y Gijón también figuran entre las áreas urbanas con menor esfuerzo relativo.

Consulta el análisis de la OCDE sobre las ciudades españolas.

La vivienda usada alcanza un nuevo máximo

El precio medio de la vivienda usada llegó a 3.158 euros por metro cuadrado en octubre, con una subida interanual del 13,2%, según Fotocasa. Este segmento concentra buena parte de la demanda porque ofrece más viviendas que la obra nueva, pero la subida reduce las opciones para quienes buscan su primera casa.

El alquiler también se encarece. El 39,4% de las viviendas anunciadas supera los 1.500 euros mensuales. Solo el 11,1% cuesta menos de 700 euros y el 35,7% baja de los 1.000 euros. Baleares, Cataluña y Madrid encabezan los precios más altos.

Datos sobre el precio de la vivienda usada y mapa nacional del alquiler.

Barcelona quiere recuperar 10.000 pisos turísticos

El Ayuntamiento de Barcelona mantiene su intención de retirar en 2028 las licencias de los pisos turísticos. El plan pretende que unas 10.000 viviendas vuelvan al mercado residencial y se destinen al alquiler habitual.

La medida abre un debate sobre el efecto real de la regulación. La retirada de licencias puede aumentar la oferta residencial, aunque habrá que comprobar cuántos propietarios optan por alquilar a largo plazo y a qué precios.

Más información sobre el plan de Barcelona.

Comprar no garantiza una gran rentabilidad

La rentabilidad inmobiliaria cambia mucho según el municipio. Fotocasa calcula que recuperar la inversión mediante el alquiler puede tardar casi 32 años en Donostia-San Sebastián, con una rentabilidad aproximada del 3,1%. En El Ejido y Adra, el plazo baja a unos ocho años y la rentabilidad supera el 12%.

El precio de compra condiciona el resultado. Las ciudades más caras no siempre ofrecen el alquiler más rentable, porque el capital necesario para comprar puede crecer más deprisa que las rentas.

Consulta los plazos de recuperación por municipios.

¿Estamos ante una nueva burbuja?

Los precios de compra y alquiler han alcanzado máximos en varias estadísticas, pero Funcas distingue entre una burbuja generalizada y una fuerte tensión en mercados locales. El análisis señala que el aumento actual se apoya en el empleo, el crecimiento de la población, unos tipos de interés más bajos y una oferta insuficiente.

El estudio también advierte del peso de las expectativas. Si compradores y vendedores creen que los precios seguirán subiendo, los compradores pueden apresurarse y la negociación pierde margen. Ese comportamiento puede alimentar nuevas subidas, aunque las condiciones financieras actuales no sean las mismas que antes de 2008.

Análisis de Funcas sobre las expectativas y el mercado inmobiliario.